در سال های اخیر، تقاضا برای سرمایه گذاری در املاک گرجستان رشد چشمگیری داشته است. بسیاری از ایرانیان با هدف زندگی، مهاجرت یا کسب سود، بهدنبال خرید ملک در گرجستان هستند. پیش از اقدام به خرید خانه در گرجستان، آشنایی با شرایط خرید ملک در گرجستان اهمیت زیادی دارد؛ چرا که قوانین، روند ثبت سند و گزینه های سرمایه گذاری میتواند تفاوت هایی با ایران داشته باشد. در این صفحه، هرآنچه برای تصمیم گیری هوشمندانه در این مسیر نیاز دارید، بهصورت دقیق و کاربردی بررسی شده است.
خرید ملک در گرجستان به دلیل اقتصاد پایدار کشور و قوانین ساده مالکیت، به گزینهای روزافزون جذاب برای سرمایه گذاران بین المللی تبدیل شده است. یکی از مزایای کلیدی سرمایه گذاری در گرجستان، امکان مالکیت کامل املاک توسط خارجیها است، حتی در شهرهای بزرگی مانند تفلیس و باتومی، بدون نیاز به شراکت با افراد محلی. علاوه بر این، بازارهای رو به رشد گردشگری و اجاره، فرصت های خوبی برای بازگشت سرمایه فراهم میکنند. چه به دنبال خانه ای برای تعطیلات، درآمد اجاره ای یا رشد دارایی بلندمدت باشید، خرید ملک در گرجستان یک فرصت عملی و امیدوارکننده است.
خرید ملک در گرجستان؛ دروازهای به اقامت قانونی و سرمایهگذاری امن
در سالهای اخیر، کشور گرجستان به یکی از گزینه های جدی برای ایرانیانی تبدیل شده که بهدنبال مهاجرت آرام، سرمایهگذاری دلاری، یا زندگی در محیطی امن و ارزان هستند. یکی از راه های مطمئن و پرطرفدار برای ورود به گرجستان، خرید ملک است؛ راهی که نهتنها امکان سکونت و بهره برداری از ملک را فراهم میکند، بلکه در صورت رعایت شرایط قانونی، میتواند به اخذ اقامت قانونی منتهی شود.
جذابیت بازار املاک در گرجستان فقط به خاطر قیمت پایین یا روند ساده خرید نیست؛ بلکه ترکیبی از چند عامل باعث شده که این مسیر، همچنان در صدر انتخابهای مهاجرتی باقی بماند. از مالکیت صددرصد خارجی گرفته تا معافیت مالیاتی برای خریدار، از فرآیند ساده و سریع انتقال سند گرفته تا امکان اقامت خانوادگی؛ همه این مزیتها باعث شدهاند که خرید ملک در کشور گرجستان، فقط یک تصمیم اقتصادی نباشد؛ بلکه یک انتخاب استراتژیک برای آیندهای مطمئنتر باشد.
گرجستان برخلاف بسیاری از کشورها، اجازه خرید مستقیم ملک به اتباع خارجی را بدون نیاز به شریک محلی میدهد. این یعنی یک ایرانی میتواند تنها و بدون واسطه، سند رسمی ملکی را در این کشور به نام خود ثبت کند و از همه حقوق قانونی مالکیت برخوردار باشد. همین موضوع باعث افزایش اعتماد سرمایه گذاران به بازار املاک گرجستان شده است؛ بازاری که طی دهه گذشته رشد آرام اما مداوم را تجربه کرده است.
مزایای خرید ملک در گرجستان برای ایرانیها
خرید ملک در گرجستان برای ایرانیان، مزایای متعددی دارد که برخی از آنها به صورت مستقیم با اخذ اقامت گرجستان مرتبط هستند و برخی دیگر جنبه های اقتصادی و سبک زندگی را پوشش میدهند. در اینجا به بررسی آنها می پردازیم:
-
اقامت موقت گرجستان
نخستین مزیت مهم، امکان دریافت اقامت موقت گرجستان از طریق خرید ملکی با ارزش حداقل ۱۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا است. این ارزش باید توسط کارشناس رسمی دولت گرجستان تأیید شود و صرفاً قیمت قراردادی ملاک نیست. در صورت رعایت این شرط، اقامت یک ساله صادر میشود و امکان تمدید آن تا ۱۲ سال وجود دارد؛ به شرطی که ملک در مالکیت خریدار باقی بماند. این اقامت به خریدار، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال تعلق میگیرد و نیازی به زندگی دائم در گرجستان نیست. در واقع، اگر شما مالک این ملک باشید اما بخواهید در ایران یا کشور دیگری زندگی کنید، هیچ منعی وجود ندارد. حتی اجازه اجارهدادن ملک و کسب درآمد از آن هم وجود دارد؛ بدون اینکه تأثیری در وضعیت اقامتی شما ایجاد کند.
-
سرمایهگذاری ارزی
دومین مزیت مهم، سرمایهگذاری ارزی و محافظت از ارزش دارایی است. در حالی که بازار مسکن ایران به دلایل متعدد از جمله تورم و بیثباتی اقتصادی با نوسانات غیرقابل پیش بینی مواجه است، خرید ملک در گرجستان به شما کمک میکند تا سرمایه خود را به ارز معتبر بین المللی تبدیل کرده و در بازاری قابل پیش بینی تر نگهداری کنید. حتی در صورتی که قصد اقامت نداشته باشید، این خرید می تواند جایگزینی برای پس انداز دلاری یا سرمایهگذاری در بازارهای پرریسک باشد.
-
معافیت مالیاتی
سومین مزیت مهم، معافیت مالیاتی برای خریدار ملک است. طبق قوانین گرجستان، در فرآیند خرید، تمامی هزینه های مالیاتی مربوط به انتقال سند و معامله بر عهده فروشنده است و خریدار نیازی به پرداخت مالیات جداگانه ندارد. این قانون، هزینه های جانبی خرید را به شکل محسوسی کاهش میدهد.
-
موقعیت جغرافیایی و سیاسی گرجستان
و در نهایت، نباید چشمپوشی کرد از موقعیت جغرافیایی و سیاسی گرجستان. این کشور در آستانه نزدیکی بیشتر به اتحادیه اروپا قرار دارد و در صورت تحقق این هدف، ارزش املاک و اعتبار اقامت این کشور میتواند جهشی جدی را تجربه کند. به همین دلیل، برخی این خرید را نوعی سرمایهگذاری بلندمدت با چشمانداز بالا میدانند؛ هم به لحاظ مالی و هم به لحاظ حقوقی.
مراحل خرید ملک در گرجستان و دریافت اقامت در سال ۲۰۲۵
برای بسیاری از ایرانیانی که به دنبال مهاجرت آسان، سرمایه گذاری ارزی یا سکونت در محیطی پایدار هستند، خرید ملک در گرجستان یکی از مسیرهای عملی و در دسترس است. اما این مسیر، اگرچه ساده و شفاف است، باید با آگاهی کامل از قوانین و جزئیات اجرایی آن طی شود. فرآیند خرید ملک در گرجستان به شکل قانونی، طی چند مرحله مشخص انجام میشود و معمولاً در کمتر از یک هفته قابل اجراست؛ حتی گاهی تنها در یک روز کاری. در این فرآیند، شما میتوانید مالک قانونی ملک شوید، سند رسمی را دریافت کنید و پس از آن با استفاده از ارزش رسمی ملک، درخواست اقامت بدهید. در ادامه، هر یک از مراحل را با جزئیات توضیح دادهایم:
۱. بازدید و انتخاب ملک مناسب
شما میتوانید با استفاده از سفر ۴۵ روزه بدون ویزا به گرجستان، از پروژههای املاک مختلف بازدید کرده و ملک مورد نظر خود را انتخاب کنید. مهمترین نکته در این مرحله، اطمینان از ارزش رسمی ملک است؛ چرا که برای دریافت اقامت، فقط مبلغ قید شده در قرارداد مهم نیست، بلکه ارزیابی رسمی توسط کارشناس دولت ملاک اصلی است.
۲. تنظیم قرارداد رسمی و ثبت سند
پس از توافق نهایی، قرارداد خرید به صورت رسمی تنظیم میشود و به اداره ثبت دولتی (Public Registry) ارائه میشود. ثبت سند معمولاً ظرف یک روز انجام میشود و شما میتوانید سند مالکیت رسمی به نام خود را دریافت کنید. برای این کار، داشتن گذرنامه کافی است و نیازی به هیچگونه شریک محلی یا تابع گرجی نخواهید داشت.
۳. ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی
برای اخذ اقامت، صرف خرید ملک کافی نیست؛ باید ملک خریداری شده توسط کارشناس رسمی دولت گرجستان (appraiser) بررسی شود و ارزش واقعی آن در گزارش رسمی اعلام گردد. در حال حاضر (۲۰۲۵)، حداقل ارزش لازم برای اخذ اقامت یکساله، ۱۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا است و این رقم باید در ارزیابی رسمی تأیید شود؛ نه صرفاً در قرارداد شما.
۴. جمعآوری مدارک و ارسال درخواست اقامت
پس از نهایی شدن انتقال مالکیت و دریافت گزارش ارزیابی، نوبت به ثبت درخواست اقامت میرسد. این درخواست باید به آژانس خدمات توسعه عمومی (SDA) ارسال شود. مدارک لازم شامل موارد زیر است:
- اصل پاسپورت
- سند رسمی ملک
- گزارش ارزیابی رسمی
- گواهی عدم سوءپیشینه
- عکس پرسنلی
- فرمهای تکمیلشده اقامت
۵. بررسی پرونده و دریافت اقامت
پرونده شما در یک بازه حداکثر ۳۰ روز بررسی میشود. در صورت تأیید، اقامت یک ساله صادر میشود که قابلیت تمدید سال به سال دارد. مطابق قانون جدید ۲۰۲۵، این اقامت در مجموع میتواند تا ۱۲ سال متوالی تمدید شود. پس از آن یا باید برای اقامت دائم اقدام شود یا ملک فروخته شود و اقامت خاتمه یابد.
قوانین جدید خرید ملک در گرجستان (۲۰۲۵)
گرجستان طی چند سال گذشته اصلاحات متعددی در حوزه مهاجرت و اقامت خارجی ها انجام داده است. قوانین جدید با هدف سامان دهی و شفاف سازی روند دریافت اقامت تدوین شدهاند و بر اساس آن:
- حداقل ارزش ملک: باید حداقل ۱۰۰٬۰۰۰ دلار باشد؛ صرفاً بر اساس گزارش رسمی ارزیاب مورد تأیید دولت.
- نوع ملک: فقط املاک مسکونی یا تجاری مجاز هستند؛ زمین کشاورزی مشمول این قانون نیست.
- مالکیت: صرفاً برای مالک ملک صادر میشود؛ اعضای خانواده مشمول محدودیت سنی هستند.
- افراد همراه: اقامت برای همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال قابل دریافت است؛ والدین و فرزندان بالغ از این قانون حذف شدهاند.
- در صورت فروش ملک: اقامت قابل تمدید نخواهد بود و باید مجدداً شرایط دریافت رعایت شود.
- اقامت دائم: تنها پس از گذشت ۱۰ سال اقامت قانونی قابل دریافت است؛ نه ۵ سال مانند قوانین قدیمی.
قیمت خرید ملک در گرجستان در سال ۲۰۲۵
قیمت املاک در گرجستان، بسته به موقعیت جغرافیایی، نوع ساخت، متراژ و مرحله تکمیل متفاوت است؛ اما همچنان نسبت به بسیاری از کشور های اروپایی پایین تر است. این موضوع، گرجستان را به گزینه ای جذاب برای سرمایهگذاری میان مدت یا حتی زندگی دائم تبدیل کرده است. در ادامه به بررسی قیمت مناطق و شهرهایی از گرجستان بر اساس تعرفه های سال 2025 می پردازیم:
- میانگین قیمت خرید ملک در تفلیس گرجستان(پایتخت گرجستان)؛ برای هر مترمربع آپارتمان، حدود ۱٬۰۰۰ تا ۱٬۵۰۰ دلار باید بپردازید.
- در مناطق لوکس تر مانند «وسط تفلیس»، این رقم به بیش از ۲٬۵۰۰ دلار نیز میرسد.
- در مقابل، در حومه یا محلههای تازهساز، خانههایی با قیمت حدود ۷۰۰ تا ۹۰۰ دلار برای هر مترمربع هم یافت میشود.
- در شهرهای دیگر مانند باتومی، قیمتها بسته به نزدیکی به دریا یا مراکز توریستی بین ۸۰۰ تا ۱٬۵۰۰ دلار است.
- در مناطق روستایی یا کم جمعیت، املاک ارزان تری هم وجود دارد اما معمولاً با تقاضای پایین تر و ارزش سرمایهای کمتر همراه است.
- در گرجستان، قیمت زمین یا ویلای خارج شهری هم کاملاً متغیر است. برای مثال، قیمت هر مترمربع زمین برای ویلا در مناطق اطراف تفلیس ممکن است از ۱۰۰ دلار شروع شود و تا ۱٬۰۰۰ دلار ادامه یابد؛ بسته به دسترسی به جاده، خدمات شهری و مجوز ساخت.
برای دریافت اقامت از طریق خرید ملک، همانطور که گفتیم، ارزش رسمی ملک باید حداقل ۱۰۰٬۰۰۰ دلار باشد. اگر قصد خرید اقساطی دارید، طبق قانون فعلی، باید دستکم ۱۰۰٬۰۰۰ دلار پرداخت اولیه انجام دهید؛ مابقی میتواند اقساطی باشد، اما فقط همین بخش نقد ملاک ارزیابی برای اقامت است.
انواع ملک در گرجستان: از اسکلت خام تا آماده سکونت
بازار املاک گرجستان تنوع بالایی دارد؛ از آپارتمان های در حال ساخت گرفته تا ویلا های آماده، و از زمین های تفکیک شده تا ملک های تجاری. در این میان، سه دسته ملک بیش از همه مورد توجه قرار میگیرند:
۱. املاک بلک فریم (Black Frame)
این نوع ملک در مرحله اولیه ساخت قرار دارد؛ اسکلت ساختمان تکمیل شده، اما دیوارها، سیستم برق و لولهکشی اجرا نشدهاند. این نوع ملک برای کسانی مناسب است که بودجه محدودی دارند و میخواهند خودشان روند تکمیل را مدیریت کنند.
۲. املاک وایت فریم (White Frame)
این نوع ملک در مرحله تکمیل ساخت است؛ دیوارکشی، برق، لولهکشی و کف سازی اولیه انجام شده، اما خبری از تجهیزات داخلی، نقاشی، سرویس ها یا آشپزخانه نیست. این مدل برای خریدارانی مناسب است که میخواهند کیفیت و طراحی داخلی را مطابق سلیقه خودشان اجرا کنند و در عین حال، در هزینه نهایی صرفه جویی کنند.
۳. املاک گرین فریم (Green Frame)
ملک کاملاً آماده سکونت است؛ نقاشی شده، سرویس بهداشتی و آشپزخانه دارد و حتی ممکن است مبله باشد. البته گران ترین نوع نیز محسوب میشود. مناسب کسانی است که قصد سکونت فوری دارند یا مایلاند ملک را برای اجاره آماده کنند.
نکته مهم: در درخواست اقامت از طریق خرید ملک، نوع فریم اهمیتی ندارد؛ ملاک فقط ارزش رسمی ملک است. اما در بحث سودآوری، اجارهدهی یا هزینه تکمیل، نوع ملک تأثیر مستقیم خواهد داشت.
نکات تجربی برای خریداران ایرانی
از آنجا که بسیاری از متقاضیان خرید ملک در گرجستان ایرانی هستند، بهتر است چند نکتهی مهم و کاربردی را در نظر بگیرید:
- حتماً از مشاور رسمی استفاده کنید؛ بسیاری از پروژه های پیشفروش، فاقد مجوز هستند یا ارزش گذاری اغراق شده دارند. با یک مشاور مورد تأیید و مسلط به زبان فارسی کار کنید که شناخت دقیقی از قوانین گرجستان دارد.
- فقط روی خرید آپارتمان یا خانه تمرکز نکنید؛ در بعضی موارد، خرید زمین یا ویلای روستایی با قیمت مناسب، سودآوری بالاتری دارد؛ مخصوصاً اگر هدف اجاره فصلی یا فروش آینده باشد.
- در مناطق محبوب خرید کنید، نه صرفاً ارزان؛ ملکی که خریداری میکنید، باید پتانسیل فروش مجدد یا اجاره بالا داشته باشد. مناطق بیمشتری، حتی اگر ارزان باشند، در درازمدت دردسر آفرین میشوند.
- قیمت دلاری و ارزی را با دقت بررسی کنید؛ برخی فروشندگان قیمت دلاری میگویند اما قرارداد لاری مینویسند؛ با نرخ غیرواقعی! همیشه قرارداد رسمی و با ارز معتبر داشته باشید.
خرید ملک در گرجستان، در سالهای اخیر به یکی از روشهای مطمئن، قانونی و قابل اتکا برای دریافت اقامت و سرمایه گذاری دلاری تبدیل شده است. شما میتوانید با خرید ملکی به ارزش حداقل ۱۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (که این مبلغ باید در ارزیابی رسمی تأیید شود) نهتنها سند مالکیت ۱۰۰ درصدی دریافت کنید، بلکه در همان گام اول، برای خود و اعضای خانوادهتان (همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال) اقامت یکساله قانونی بگیرید و آن را هر سال تمدید کنید. این روش، نیازی به داشتن شریک محلی، پرداخت مالیات خرید یا پیچیدگیهای حقوقی ندارد. همچنین ملک شما میتواند اجاره داده شود یا خالی بماند؛ الزامی به سکونت دائم وجود ندارد. اگر طی این سال ها بدون تخلف اقامت خود را تمدید کنید، نهایتاً میتوانید برای اقامت دائم(در شرایط جدید، پس از ۱۰ سال) اقدام نمایید.
اگر نیاز به مشاوره تخصصی در زمینه سرمایه گذاری، خرید ملک یا اخذ اقامت در گرجستان دارید، این مجموعه طی بیش از 10 سال سابقه با هزاران پرونده موفق در زمینه اخذ اقامت گرجستان، آماده است با ارائه تحلیل های دقیق، اطلاعات به روز و خدمات تخصصی، بهترین انتخابها را در کنار شما رقم بزند.
همین حالا با ما تماس بگیرید تا فرآیند اقامت شما، سادهتر از آنچه تصور میکنید آغاز شود.
پرسشهای متداول (FAQ) خرید ملک گرجستان
۱. آیا ایرانیها میتوانند بدون ویزا برای خرید ملک وارد گرجستان شوند؟
بله؛ ایرانیها میتوانند بدون نیاز به ویزا وارد گرجستان شوند و تا ۴۵ روز در کشور اقامت داشته باشند. این فرصت برای بازدید از املاک، انتخاب پروژه، و ثبت سند بسیار مناسب است. در صورت نیاز به زمان بیشتر، میتوان پس از خرید ملک، درخواست اقامت داد.
۲. آیا با خرید ملک، فقط خود شخص اقامت میگیرد یا خانوادهاش هم مشمول میشوند؟
اقامت از طریق خرید ملک در سال ۲۰۲۵ فقط شامل خریدار، همسر، و فرزندان زیر ۱۸ سال میشود. والدین، خواهر و برادر، یا فرزندان بزرگتر دیگر شامل این قانون نیستند.
۳. اگر ملک را بهصورت اقساطی بخرم، امکان گرفتن اقامت دارم؟
بله؛ مشروط به اینکه حداقل ۱۰۰٬۰۰۰ دلار بهصورت نقدی پرداخت شده باشد و این مبلغ در گزارش رسمی ارزیابی ذکر شده باشد. پرداختهای بعدی میتواند اقساطی باشد، اما برای اقامت، تنها مبلغ پرداختشده نقدی ملاک است.
۴. آیا میتوان با فروش ملک اقامت را حفظ کرد؟
خیر؛ در صورت فروش ملک، اقامت صادره دیگر تمدید نخواهد شد. اگر قصد فروش دارید، باید یا ملک دیگری جایگزین شود که شرایط لازم را داشته باشد یا درخواست اقامت جدید داده شود.
۵. سند ملک به چه زبانی صادر میشود و آیا ارزش حقوقی بینالمللی دارد؟
سند رسمی ملک توسط اداره ثبت گرجستان به زبان گرجی صادر میشود اما ترجمه رسمی آن برای درخواست اقامت ارائه میشود. این سند کاملاً معتبر است و در دفاتر اسناد رسمی، دادگاهها و سفارتخانهها دارای ارزش قانونی کامل است.
۶. آیا میتوان پس از چند سال اقامت موقت، اقامت دائم گرفت؟
بله؛ طبق قوانین بهروزرسانیشده سال ۲۰۲۵، شما میتوانید پس از ۱۰ سال اقامت قانونی پیوسته برای دریافت اقامت دائم اقدام کنید. اقامت موقت ناشی از خرید ملک هر سال قابل تمدید است و مجموع آن میتواند تا ۱۲ سال ادامه پیدا کند.